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房价上下有“挡板” 楼市“崩盘论”不攻自破

【铝道】房贷新政和公积金新政相继亮相，一方面政策利好，另一方面房地产市场 触底企稳 。当前，到底是不是一个购房时机呢？就市民关心的话题，华西都市报采访了成都市房地产开发企业协会会长、成都金房集团董事长王晓白。

市场走势

从 量价双降 转为 价稳量增

谈到房地产市场的走势，王晓白告诉华西都市报，从9月成都的交易数据和市场来看，今年来的房地产市场先是从 量价双降 到 转入见底 的趋势，而现在出现了 价稳量增 到 稳增长 的轨迹。

价稳量增，也是基于城市化发展和市场逐渐理性的结果。加之9月30日的央行新政和10月14日的公积金新政出台，甚嚣尘上的 崩盘论 和 泡“汽车轻量双绞线化”成亮点 车身铝材潜力大沫论 可以说不攻自破。

这些想必其实不是完全的

成本攀升

房企已经步入 微利 时代

房地产企业现在已经进入了微利时代。 王晓白说，撇开年初以来的量价 双降 不说，房子修建的各项成本增加。

首先资金紧张，导致企业的融资成本急剧上升，过去在10%，现在高达30%-40%。其次，人工成本每年在以10%的速度上涨。再次，质量标准不断提升，建筑成本随之上涨10%-15%。例如在2015年将全面推开的绿色建筑，从长远来看必然会降低生活成本，但对开发商而言，却必将导致建筑成本有5%-20%的增加。此外，住建部采取史上较严举措整治建筑市场，扭转挂靠和低价竞争的施工等，也会带来成本的增大。

综合考虑今年土地成本有所下降的因素，所谓的 微利 是指利润在5%左右徘徊，甚至有保本和亏本的。 王晓白以大源板块的一个楼盘举例说，分摊到每平方米的可售房屋建筑面积上，土地成本约7000元；包括景观绿化及水电气配套的建造成本约2500元；前期费用和预征税金及管理费用约1500元；三类成本加起来已达1.1万元/平方米。假如售价达到1.2万元/平方米，则项目利润可达8%，若售价等于或低于1.1万元/平方米，则项目就有持平或亏损的可能。而这些数据都是可以公开查询的。

上下都有 挡板 供需都不要奢望 暴涨暴跌

卖房的和买房的都不要再做 梦 。王晓白说，房地产开发企业不要再做房市迅速回暖，房价报复性上涨的美梦，购房者也不要有房价还要下跌，甚至暴跌的幻想。

因为，房价上有 天花板 压着，都不可能永远超越居住者的可支配收入；下有 地板 抵着，修建房子的刚性成本是客观存在的，不可能天天低价或亏本。

王晓白认为，实际上现在的房地产市场处于 触底企稳 的状态。尽管房贷新政和公积金新政先后出台，但转化为有效购买力还需时日。而在时间点上才能确认是不是有真实燃烧性能数据，还有两个多月就到年底，各企业都需要钱。因此，当前低价状态还可能会持续一段时间，但不会很长，个人预计有可能延续GB/T 2⑵001 紧固件 外罗纹零件的末端天馈系统到春节前后。成本剧增下也不要奢望房价下跌。况且，预计明年的供应会萎缩。

买房现在下不下手？ 王晓白就此说，电视剧《水浒》插曲中有句歌词是 该出手时就出手 ，这句话究竟是否适应于当前的购房者，相信大家在理性地算账之后会有一个答案。 谈暴利

实质是土地的增值

王晓白说， 许多人都说房地产是 暴利 行业，作为行业的 老兵 和协会负责人，我绝不回避这个问题，但也想借此机会谈一谈关于 暴利 的真相 。

靠前，所谓 暴利 早已是前些年的 历史剧 了，目前只能算比各行业的平均利润稍高一点而已。第二，所谓 暴利 ，实质上只是土地的增值，主要表现在两类土地上，一是非市场公开拍卖竞得的土地（尤其是大片土地），二是拍地镗铣床后长期囤积而未开发的地块，随区域的成熟而价值猛增。

也就是说即使在前些年，凡是公开竞拍的地块或按要求及时开工销售的项目，只能算是 中利 ；若土地拍得过高，则可能是 微利 ；若遭遇 寒流 ，项目的 利润 则成了 负数 。