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买家过冬或是逢低吸纳时0减压阀

2022年09月22日

买家“过冬”或是逢低吸纳时

对于今年楼市的下跌还是上涨，笼统地判断都会有些简单。而全面收集、分析与房地产相关的信息，可以看到，目前处于逆境中的上海楼市仍有不少积极因素，这些因素很可能在今年开始集聚，再过一两年不断地释放。

NO.1抓住集中促销良机

时下一些区域，特别是开发量与预售量较集中的偏远地区，开发商为尽快销房，大打价格战。从表面上看，这种现象似乎说明房价还有下跌空间，其实不然。众所周知，一般时届年底，开发商为了应付银行还贷、建材供应商催讨货款以及必须清付的民工工资，确实会加紧回笼资

金，所以，打价格战也在情理之中。以前上海楼市行情较好的那几年，这种情况也有发生。但挺过年底，开发商相对难过的日子也就过去了，只要后续房源不是太多，未必会继续采用降价作为主要促销手段。可见，开发商打价格战正是购房者逢低买入的良机。

如今集中开发与集中推盘的地区，基本都是去年上半年前，已打桩或已做基础的楼盘。而进入2005年下半年，许多开发商根据国家有关房地产宏观调控政策，明显放缓开发进度，甚至以前拿到土地的，也采取暂停观望态度。所以，有业界权威人士说，这个冬季的上海房地产市场是最寒冷的，而到2007年上半年，上海楼市很可能会出现供求的新变化，原因是，供应量明显减少，而只要需求量仍然保持目前的状况，甚至会出现求大于供的局面。

NO.2刚性需求转化供求

分析了供给之后，再看需求方面，真正用于自住的需求仍然旺盛。这些需求包括第一代独生子女进入婚育高潮，而这部分人大多数不愿意与父母同住；此外，大量上世纪末来到上海、已工作5-8年、事业有成的新上海人，因为没有长辈留给的房子，安居乐业的心情更为迫切；还有旧区改造和市政工程导致的“被动性需求”。这三股需求从2005年下半年三次房展会人满为患可见一斑，不想买房的人不会从四面八方赶到房展会来凑热闹。

据知情人士透露，各区旧区改造和市政建设将在世博会前完成，动拆迁会在此之前结束。另外，一些中心城区，有为世博会会址让路的任务，也有建造地铁车站的任务，世博会前动拆迁任务相当繁重，如此一来，会消化大量的存量房。可见，无论是实物安置还是货币化安置，这部分刚性需要，会在世博会前集中释放，这将悄然改变上海楼市的供求关系。

NO.3政策微调趋向利好

有人说，2005年上半年国家出台的调控政策，目的并非刻意打压房价，而是希望稳定房价。稳定房价就是希望房价涨幅放缓，而像上海这样短期涨幅过大的城市，现在的房价不仅是涨幅放缓，而且还开始下跌，应当说已初步达到国家宏观调控的目的。

目前，可以注意到，有关方面正在努力改善和提高调控艺术。实际上，我们已看到个中的端倪：如银行放贷悄然松动；有关部门确定普通住宅消费是“十一五”期间扩大内需的重点；上海新版的预售合同等等。

对房地产影响最直接的是金融政策与土地政策，只要这两项政策没有收紧，对房地产市场的遏制作用是有限的，甚至会出现反向作用：仍然宽松的贷款政策和相对不高的利率，对房地产市场有正面的促进作用。而严控土地供给，则会从源头上加剧供求失衡，对遏制房价起到反向作用。而新版预售合同允许购房者最多分七次付款，相信谁也不会否认这对鼓励自住消费是“利多”的。

综上所述，相对2005年上半年，目前部分地区的房价确实已跌了不少，有的已跌了近三成。虽然今后上海的房价不太可能出现前两年那样的疯涨，但期望它跌幅大于30%也不太可能。毕竟，这其中有开发商的成本因素，有明智者逢低买进的因素，有市场供求关系的因素，更有政策取向的因素。为什么真正有居住需要的人，在房价上涨时，不顾好坏地抢，而在如今可随心所欲挑选时却不屑一顾呢？其实，无论什么市场，什么商品，最佳买入时机，往往是大多数人不太看好的时候，这种逆向思维，同样适合于楼市。

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